A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por unanimidade, deu provimento ao Recurso Especial n.º 2.015.453/MG, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, e reputou, assim, ser plenamente possível a penhora dos direitos aquisitivos derivados de contrato de promessa de compra e venda não registrado, mesmo na hipótese de a parte exequente ser, ela mesmo, proprietária e vendedora do imóvel objeto da respectiva penhora.
A discussão de fundo para o estabelecimento da tese remonta a litígio envolvendo a celebração de contrato de promessa de compra e venda entre a parte exequente, proprietária e vendedora do imóvel, e a parte executada, compradora do bem. O pedido de penhora dos direitos da compradora sobre o imóvel foi motivado pelo inadimplemento de duas promissórias oriundas de tal contrato, que resultaram no inadimplemento do contrato de compra e venda.
O pleito foi rejeitado nas instâncias ordinárias com a justificativa de que o contrato não havia sido averbado na matrícula do imóvel e que o bem ainda estaria inscrito em nome da vendedora, então exequente. Em sede de recurso especial, a exequente pugnou pela desnecessidade do registro do contrato e alegou ser irrelevante a circunstância do imóvel ainda estar em seu nome para fins da penhora dos direitos aquisitos.
Ao analisar o recurso, o STJ destacou que, dentre as inovações do Código de Processo Civil de 2015 (CPC), o art. 835, inciso XII, autoriza expressamente a penhora dos direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia. Ou seja, não há a penhora do bem, cuja propriedade ainda não foi transferida, mas tão somente dos direitos identificáveis e avaliáveis que derivam da relação obrigacional firmada entre as partes.
O registro do negócio entabulado entre as partes, por sua vez, somente é necessário para que o direito real de aquisição do bem seja oponível erga omnes, isto é, produza efeitos perante qualquer pessoa, nos termos do art. 1.417 do Código Civil. Assim, a Corte Superior compreendeu que a ausência de registro não impede a exigência do adimplemento do direito pessoal, derivado da relação contratual e que faz efeito perante as partes que celebraram a promessa de compra e venda.
Ademais, o STJ asseverou que não há empecilho no fato da parte exequente ser proprietária e vendedora do imóvel objeto da penhora dos direitos aquisitivos. Nesse caso, na linha do que dispõe o art. 857 do CPC, o credor pode se sub-rogar nos direitos do devedor, ou seja, substitui-lo em sua posição, e, então, resguardar os seus direitos sobre o imóvel por meio da adjudicação do bem, ou, ainda, optar pela alienação particular ou judicial do bem a terceiros e, assim, garantir, o recebimento do valor do imóvel, na forma do art. 879 e seguintes do CPC.
Logo, não há qualquer restrição legal para o deferimento da penhora dos direitos aquisitivos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda, ainda que o exequente seja o promitente vendedor/proprietário do imóvel e que a referida avença tampouco esteja registrada.
No mais, é importante frisar que é faculdade do credor optar, quando do inadimplemento do contrato, pela rescisão do pacto, hipótese em que as partes voltariam à situação de origem, devendo o devedor apenas responder por eventuais perdas e danos; ou, ainda, pela execução dos valores devidos, com a manutenção da avença e a consequente penhora de bens do devedor.
O credor, ao escolher entre tais medidas, normalmente leva em consideração o eventual interesse na manutenção do pactuado, a celeridade do processo executivo em face ao processo de conhecimento no Poder Judiciário e a eventual inexistência de adimplemento parcial da obrigação. Assim, é comum que o credor que não recebeu valor algum tenha interesse em penhorar os direitos de aquisição da obrigação e receber o montante devido após a alienação do imóvel.
Por isso, revela-se importante a decisão proferida pelo STJ, a qual busca inibir que o exequente/promitente vendedor fique em desvantagem em relação aos demais credores do devedor. Isso porque é por meio do ato de constrição (penhora, no caso) que nasce o direito de preferência na execução, nos termos do art. 797 do CPC.
Assim, caso não se permitisse a penhora nessa situação, terceiros credores teriam preferência na execução do bem (no caso, os direitos aquisitivos) mesmo sendo alheios à relação jurídica e, possivelmente, sendo detentores de crédito constituído em momento posterior. Agora, em tese, tanto o exequente/promitente vendedor quanto os demais credores estão em posições iguais na busca pela satisfação dos seus créditos.
Fonte: STJ, Recurso Especial n.º 2.015.453/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 28/02/2023
